Affitto o acquisto? Due tipologie a confronto.

14 Novembre 2016

Costi degli affitti in aumento a Bergamo e provincia in media del 2%: per un appartamento fra i 60 e i 100 metri quadri oggi si spenderebbe per un affitto fra i 600 e i 950 euro al mese.

Prezzi delle case sostanzialmente stabili, con un’ulteriore discesa dello 0,5% anche in quest’ultimo trimestre, ma con una tendenza a stabilizzarsi in futuro e quindi a non più perdere valore. Questo il quadro di partenza.

La domanda successiva: il piccolo tesoretto messo da parte in questi anni, meglio investirlo nel mattone (visti i prezzi bassi e la tendenza a una risalita con il tempo), oppure meglio l’affitto e destinare i risparmi a qualche investimento finanziario sicuro ma decisamente poco o pochissimo redditizio?

Proviamo allora a valutare la convenienza fra l’acquisto o l’affitto di quattro tipologie differenti di abitazioni con differenti prezzi di mercato, e che vanno da un bilocale di 55 mq a uno di 70 mq e di un trilocale da 70 a uno di 95 metri quadri e metterli a confronto con i canoni di locazione che si pagherebbero se si scegliesse di andare in affitto.

Partiamo quindi da un immobile che costa 220.000 euro, un capitale a disposizione di 60.000 euro e il resto lo si copre con un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 78% del valore, pagando una rata di mutuo di 755 euro. Garantito il beneficio fiscale della detrazione degli interessi passivi. Da calcolare inoltre le spese di gestione dell’immobile come manutenzione straordinaria e assicurazione. L’immobile infine verrà rivalutato ogni anno in base alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.

Se si opta invece per l’affitto si pagherebbe un canone mensile iniziale in media di 700 euro. Il capitale a disposizione, invece, (di 60.000 euro) si decide di investirlo in titoli Btp a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat.

Il primo confronto tra i canoni di locazione e le rate di mutuo mette in evidenza che nel primo anno ci sarà una differenza positiva per chi è in affitto che spende 700 euro al mese contro una rata mensile di 755 euro del proprietario. Dopo 25 anni, cioè all’estinzione del mutuo ecco il guadagno ottenuto da entrambi.

Per il proprietario (differenza fra il valore futuro immobile e l’importo delle rate del mutuo pagate) equivale a +83.852 euro. Per l’inquilino (capitale investito tolti i canoni di locazione versati, ma aggiunta la eventuale differenza fra rata mutuo e il canone e altri costi benefici) risulta una “perdita” di 174.432 euro.

Prendiamo in considerazione una seconda tipologia di immobile, un trilocale da 90 metri quadrati dal valore di mercato di 390.000 euro. Anche in questo caso a fronte di un capitale disponibile di 150mila euro, si ricorre a un mutuo a tasso fisso di 25 anni per finanziare il 66% del costo della casa, pagando una rata di mutuo di 1.136 euro. Garantita anche in questo caso la detrazione degli interessi passivi. Diversamente, la scelta dell’affitto comporta il pagamento di un canone mensile iniziale di 1.000 euro. Il capitale a disposizione (i 150.000 euro) viene investito in Btp con scadenza a 25 anni.

Il confronto gioca ancora a favore di chi ha acquistato l’immobile: nel primo anno infatti ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 1.000 euro al mese contro una rata mensile di 1.136 euro per il proprietario). Ma dopo 25 anni, all’estinzione del mutuo il proprietario (valore futuro immobile meno le rate del mutuo pagate) avrà un guadagno di 209.445 euro. L’inquilino, avrà una differenza negativa fra il capitale investito tolti i canoni di locazione e aggiunta la eventuale differenza rata mutuo-canone, di 137.334 euro.

Gli stessi calcoli fatti per le stesse due tipologie di immobili ma, rispettivamente, dal valore di 250 mila euro per un bilocale 70 mq e di un trilocale da 95 mq, portano nella sostanza alle stesse conclusioni di maggior guadagno per chi sceglie di acquistare l’immobile rispetto al pagamento dell’affitto per un periodo di almeno 25 anni.

Nei due casi i capitali a disposizione sono di 60mila e di 120 mila euro (che nel caso di scelta dell’affitto verrebbero investiti in titoli Btp a 25 anni). Ebbene, alla fine nel caso del bilocale chi ha scelto di acquistarlo pur facendo ricorso a un mutuo, rispettivamente da 800 euro e da 1.184 euro al mese di rata da pagare, alla fine dei 25 anni avrà comunque registrato un guadagno netto di 90mila euro nel caso del bilocale e di 166mila euro per il trilocale. Chi ha invece optato per l’affitto avrà sborsato in più fra i 170 e i 233mila euro. Il confronto, insomma, non lascia molti margini di dubbio.

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