Comprare la casa per le vacanze e mettere l'immobile a reddito.

08 Maggio 2017

Vacanze alle porte, si avvicina il periodo delle ferie, così si procede alla scelta della località dove passare due-tre settimane di riposo. Case-vacanza, B&B, alberghi diffusi. Ma, insieme alla destinazione e alla location, non sono pochi coloro che pensano addirittura all’investimento, per esempio, all’acquisto di una seconda casa in un posto di mare o di montagna.

In effetti i prezzi delle seconde case sono spinti al ribasso per diversi motivi: dal generale andamento del mercato immobiliare, vuoi per il peso del Fisco sul mattone. Orientarsi all’investimento potrebbe diventare quindi conveniente in ottica di messa a reddito di un immobile in un luogo turistico, oltre che per avere un’opportunità per le proprie vacanze.

Come si può quindi finanziare l’investimento di una casa-vacanze?

Sottoscrivere un mutuo resta la formula più diretta e immediata, anche se in questo caso (seconda residenza) non si potranno sfruttare e godere delle agevolazioni previste per la prima casa. In particolare, però, il proprietario della seconda casa non è tenuto a stabilirvi la propria residenza: può quindi affittarla e metterla a reddito, facendone un investimento a garanzia di rendita.

La classificazione di una casa come “casa-vacanze” è stabilita dalla legge 217/1983; in ogni caso bisogna controllare le condizioni imposte dai singoli Comuni, che possono stabilire normative ad hoc. Il mutuo per l’acquisto di un’abitazione che sia una seconda casa (per le vacanze o meno), innanzitutto, è sottoposto ad una tassazione del 2% (a differenza del mutuo prima casa, tassato allo 0,25%). Il contratto di mutuo in sé, inoltre, offre condizioni generalmente meno favorevoli rispetto ai mutui prima abitazione.

Ad esempio, la loro durata può essere al massimo di 30 anni, il rapporto tra valore dell’immobile e entità del finanziamento non può superare il 60%, mentre l’impatto della rata sul reddito mensile del mutuatario dovrà essere inferiore al 25-30%.

Inoltre, mentre per la prima casa è prevista la detrazione dall’Irpef del 19% degli interessi passivi e delle spese accessorie del mutuo stipulato per acquistarla, per una seconda casa non è prevista questa agevolazione. A meno che non si tratti di un immobile che non è solo temporaneamente sede della residenza del suo proprietario.

Bisogna, infine, considerare che al mutuo saranno probabilmente associate le stesse spese che usualmente si associano al mutuo prima casa, quindi polizze di vario tipo (incendio, vita), spese per le perizie e gli atti notarili, il costo per i compensi di agenzie immobiliari e intermediari vari, per le imposte di registro (al 9% nel caso di seconda casa, mentre per la prima casa parliamo di un 2%) e per le tasse ipotecarie, fissate a 50 euro come per la prima casa.

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