Compro casa pagando l'affitto o con il leasing?

23 Maggio 2016

Comprare casa, oggi, richiede quasi più tempo ed un esercizio di confronto sui vari e differenti strumenti finanziari e giuridici a disposizione che per un’analisi o una scelta dell’immobile da acquistare: mutui con tassi al minimo storico ormai sono prodotti che il mercato offre – quando li concede – secondo i bisogni e i tempi dell’acquirente.

Ma sullo stesso mercato oggi vi sono altri strumenti altrettanto interessanti per chi voglia acquistare casa, che sia per una forma d’investimento o per soddisfare un bisogno primario come quello dell’avere la prima abitazione.

Il contratto di leasing abitativo e il contratto di rent to buy (godimento immediato di un’abitazione in funzione della sua successiva alienazione) sono solo due degli ultimi strumenti giuridici introdotti per muoversi sul mercato immobiliare.

Confrontare differenze e analogie dei due nuovi schemi contrattuali, per chi non dispone di liquidità immediata, può tornare utile per valutare quale fra i due possa rappresentare una valida opportunità.

Primo punto i riferimenti giuridici: il rent to buy, è la forma contrattuale disciplinata dalla legge di Stabilità del 2014. La forma del leasing immobiliare, invece, è appena stata introdotta con la legge di Stabilità del 2016.

Le analogie, quindi fra i due strumenti possono partire dal fatto che entrambi gli schemi contrattuali consentono l’acquisto di un immobile da parte di soggetti che non dispongono di liquidità immediata o sufficiente. Inoltre, sia il rent to buy sia il leasing immobiliare sono caratterizzati dal fatto di diventare proprietari dell’immobile, ma in due periodi temporali.

Entrambi i contratti consentono al futuro acquirente già da un primo momento il godimento dell’abitazione, a fronte del pagamento di un canone (leasing o locazione), e poi in un secondo tempo di giungere all’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo (maxi rata) residuo predeterminato. In entrambi i casi però, i contratti prevedono sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (non è un obbligo) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile.

L’impianto comune alle due forme contrattuali è sostanzialmente questo e qui si esauriscono le analogie. Similitudini, abbiamo visto, sostanzialmente sotto forma di opportunità. Ma oltre alle analogie, emergono anche alcune differenze, e non di poco conto.

Il rent to buy, infatti, può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, dal residenziale al commerciale, dalla prima abitazione alla seconda casa. Mentre le agevolazioni fiscali previste dalla legge per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati a uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e da parte di soggetti con meno o più di 35 anni, ma entrambi con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.

Inoltre, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore o del possibile acquirente. In sostanza, gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile; l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto; il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto; la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

Il leasing abitativo, invece, è molto più specifico, in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione.

Tag

• acquisto