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Mutuo: surroga e rinegoziazione del finanziamento

11 settembre 2017

Il primato resta, anche se ora si dimostra in leggero calo. I tassi ancora al minimo storico, e una situazione di mercato immobiliare favorevole (per livello dei prezzi e per disponibilità dell’offerta) stanno mettendo ulteriore vitalità al mercato dei prestiti ipotecari. Ma anche chi ha già in corso un mutuo, si rende conto dell’opportunità che valori così bassi difficilmente torneranno, soprattutto ora che un vento di maggiore fiducia nella ripresa economica porterà anche da un allentamento delle misure finanziare decise dalla Banca centrale europea.

Siamo quindi alla vigilia di una nuova svolta. E anche questa volta sono i dati a raccontare questo nuovo fenomeno. Nel terzo trimestre 2017 i mutui per la surroga (45,9%) si sono attestati tra i maggiormente erogati, segnando però un leggero calo rispetto al terzo trimestre dell’anno precedente (52,4%).

Con il 78,2% delle sottoscrizioni il tasso fisso conferma la forma di mutuo maggiormente erogata, ma si registra un leggero aumento dei mutui erogati a tasso variabile (19,6% rispetto al 12,1% del trimestre precedente). Per quanto riguarda la durata, la maggioranza dei mutui erogati è a 20 anni (31,6%) e un importo medio pari a 126.568 euro. Mentre il 39,4% dei mutui è stato erogato per una classe di importo compresa tra i 50.001 e 100.000 euro.

La richiesta di surroga resta quindi ancora fra le prime richieste delle famiglie, intese come opportunità per rinegoziare un debito, che si protrarrà negli anni, ma ad un costo inferiore. In questo senso la formula della surroga è una grande possibilità, una importante carta da giocare a disposizione di tutti coloro che stanno pagando un mutuo. Entriamo quindi un po’ di più nel dettaglio e cerchiamo di capire meglio in che cosa consiste questa opportunità.

In cosa consiste un contratto di surroga?

Si tratta di un’operazione attraverso la quale il mutuatario sposta il mutuo presso un’altra banca, accedendo a condizioni migliori rispetto al vecchio contratto. Sul mercato ci sono nuove e più competitive offerte? Bene, la surroga consente di coglierle, anche cambiando banca rispetto a quella che ha erogato il primo prestito.

I costi previsti

Non ci deve essere comunque nessun equivoco alla base di questo passaggio: l’operazione di surroga – chiamata anche portabilità perché difatti si porta il mutuo dalla Banca A alla B – deve essere a costo 0 per il mutuatario. Non sono previsti quindi nemmeno i tipici oneri notarili che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo e altre tipologie di costi come spese di istruttoria del mutuo o di perizia dell’immobile.

Se una banca applica delle commissioni o chiede un rimborso spese, il mutuatario è tenuto a non pagare. Oltre alla gratuità, l’altro aspetto interessante della surroga è che il mutuatario non dovrà contattare la vecchia banca (Banca A). Una volta ottenuto il mutuo di surroga presso la nuova banca (Banca B) sarà direttamente questa a contattare la Banca A per completare le pratiche burocratiche.

L’importo richiesto

C’è però da considerare un punto fondamentale se si intende surrogare il proprio mutuo: con la surroga non è possibile ottenere un finanziamento per un importo superiore al debito residuo del proprio mutuo in essere. Se si è interessati a surrogare il proprio mutuo e ottenere della liquidità aggiuntiva, si può però pensare di ricorrere alla soluzione del mutuo surroga con liquidità.

Quale risparmio

Ogni mutuatario, sia che abbia stipulato un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile, decide di cambiare contratto sulla base di un confronto fra i migliori tassi di interesse sul mercato con quello del mutuo inizialmente sottoscritto. Se c’è una differenza di almeno un punto percentuale - e quindi se sta pagando ad esempio un tasso fisso del 4% quando il miglior fisso sul mercato è inferiore al 3% e il miglior variabile è inferiore al 2% - ricorrendo alla surroga il mutuatario potrebbe ottenere un grande risparmio.

La convenienza

Il risparmio (e di conseguenza la convenienza della surroga) è proporzionale alla durata residua del mutuo. Se manca ancora più della metà degli anni alla scadenza del debito, la surroga potrà dispiegare tutto il suo potenziale di risparmio. Se invece mancano pochi anni (ad esempio ci si trova al 17° anno di un mutuo a 20 anni) il risparmio sarà limitato. Questo perché il piano di ammortamento dei mutui prevede che la maggior parte degli interessi viene pagata nei primi anni del mutuo e anno dopo anno diminuisce via via il suo peso all’interno della rata.

Quali conclusioni

La surroga è un’operazione vantaggiosa per chi sta pagando un tasso superiore a quelli di mercato: il che si può verificare molto spesso durante il lungo arco del rimborso di un mutuo, soprattutto nei momenti storici in cui c’è poca inflazione e quindi la Banca centrale europea è costretta a ridurre i tassi per provare a rilanciare l’economia; quando la Bce taglia i tassi, anche i tassi dei nuovi mutui (sia fissi che variabili) tendono a diminuire.

Ma la surroga è conveniente per chi vuole provare a ridurre la durata del mutuo: in questo modo, si riesce anche a diminuire il peso complessivo degli interessi da pagare sul mutuo in corso.

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