Acquistare casa e poi affittare? Bonus del 20%

23 Dicembre 2015

Novità importante per chi vuole acquistare un immobile come forme di investimento da mettere a reddito. Ma una buona notizia anche per i costruttori.

E’ entrato in vigore, con la pubblicazione ufficiale del regolamento d’attuazione della legge, il cosiddetto bonus fiscale per chi acquista nuove case e le affitta a canone concordato per almeno 8 anni “nella linea di incentivazione - spiega il decreto - del mercato immobiliare e dell’affitto”.

È la mossa del governo per abbattere lo stock di case ultimate, ma rimaste invendute e soprattutto, diventate un pesante fardello anche sotto profilo fiscale, nei bilanci delle imprese costruttrici.

L’ipotesi prevede la possibilità di dedurre dal proprio imponibile Irpef il 20% del prezzo di acquisto della casa fino ad un massimo del valore dell’immobile di 300mila euro. Lo stesso calcolo per la deduzione Irpef del 20% può essere fatto anche sugli interessi passivi dipendenti da mutui sottoscritti per l’acquisto delle unità immobiliari.

Il meccanismo è semplice: un privato acquista, ma solo direttamente dal costruttore, un immobile nuovo o pesantemente ristrutturato, di classe energetica A o B, impegnandosi poi ad affittarlo a canone concordato di quello di mercato per almeno otto anni.

L’agevolazione consiste in uno sconto Irpef: la deduzione del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile dal costo fino a un massimo di 300mila euro, da spalmare su otto anni. Fatti due semplici calcoli si tratta di circa 7.500 euro all’anno, 60mila euro in tutto. Ancora più in dettaglio l’indicazione della deduzione va indicata nel modello 730 del 2015, il campo per segnare questa deduzione fiscale è nella Sezione 2, Rigo E32, invece nel Modello Unico 2015 Persone Fisiche è nella Sezione II, Rigo RP32.

L’agevolazione era stata introdotta con il decreto Sblocca Italia, poi diventato definitivamente legge, ma per alcune sue norme si attendevano ancora i decreti attuativi. Ora quest’ultimo provvedimento è arrivato e rende così possibile l’attuazione del beneficio.

Primo dato: il bonus fiscale – sotto forma di deduzione dal proprio reddito - è previsto per chi acquista un immobile tra il 1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 da destinare ad uso residenziale. Inoltre stessa agevolazione per chi compra un appartamento o un’abitazione per poi destinarli al mercato degli affitti.

La casa può essere di nuova costruzione o ristrutturata, ceduta da cooperative o da imprese di costruzione o il risultato di una ristrutturazione edilizia: l'agevolazione fiscale consente di dedurre dal reddito complessivo il 20% del costo di acquisto dell'immobile.

Con un limite: la spesa massima sottoposta al beneficio non supera i 300.000 euro e le agevolazioni fiscali spettano a persone fisiche (sono quindi escluse le attività commerciali) che comprano un immobile residenziale o ne costruiscono uno su un'area edificabile su cui è stato riconosciuto il diritto di costruire o già in possesso del contribuente prima dell'inizio dei lavori. Inoltre, la deduzione del 20% deve essere suddivisa in otto quote di pari importo annuali a partire dal periodo d’imposta della stipula del contratto di locazione e non può essere cumulata con altre agevolazioni fiscali.

Per ottenere l'agevolazione fiscale il contribuente deve affittare l'immobile con un contratto a canone concordato per almeno 8 anni continuativi, entro sei mesi dal termine dei lavori o dall'acquisto. Se il contratto di locazione si chiude prima degli otto anni, per cause non imputabili al proprietario dell'abitazione, si può continuare a godere del bonus fiscale a condizione che venga stipulato un altro contratto entro un anno dalla conclusione di quello precedente.

Il bonus fiscale per l'immobile spetta nel momento in cui lo stesso immobile viene destinato ad uso residenziale. Fra chi affitta e chi entra paga l’affitto non devono esserci rapporti di parentela fra locatore e inquilino (per esempio non si può stipulare un contratto di locazione fra genitore e figlio). L'abitazione inoltre non si deve trovare in una zone di carattere artistico o storico, di particolare pregio ambientale o essere destinate a nuovi complessi insediativi ad uso agricolo o per impianti industriali.

Ultimo dettaglio: l'immobile non può essere classificato, all’interno delle classi energetiche A e B, nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 le abitazioni cioé definite signorili o di lusso.

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