Agevolazioni: bonus IVA e IRPEF sulla prima casa

16 Febbraio 2016

Crescono le prospettive positive per il mattone.

E il 2016, se proprio non sarà anno di svolta decisiva, rappresenterà comunque un anno di ripartenza sostenuta sia delle compravendite sia per i valori di mercato.

Gli operatori, tutti, sono ottimisti e in molti tolgono ormai anche l’avverbio “cautamente” ottimisti quando guardano al futuro del mercato immobiliare. Un dato su tutti: i prezzi delle case non solo hanno definitivamente terminato la loro discesa, ma la stima è che a cominciare almeno dal secondo semestre 2016 potrebbero anche invertire la rotta e dare segnali di risvegli. I primi possibili ritorni di un aumento dei prezzi immobiliari potrebbe cominciare proprio dagli appartamenti del centro città. Sarà il 2017, poi, a confermare in maniera più decisa questa ripresa dei valori.

Il livello delle compravendite è in crescita, e aumenta anche il numero di famiglie o di semplici investitori che vogliono comprare immobili (la prima casa resta decisamente ancora il pilastro portante del dinamismo del mercato immobiliare) sia per destinarla ad abitazione principale, ma anche, ed è un buon ritorno, per mettere a reddito l’investimento: il ritorno delle locazioni in molti casi è addirittura primo motore della ripresa del mattone.

Il pacchetto di bonus che la nuova legge di Stabilità ha messo in campo giocano poi un importante ruolo di spinta: mai come quest’anno, infatti, la casa dispone di tanti e tali strumenti normativi, bonus fiscali e agevolazioni finanziarie da sfruttare per l’acquisto di unità immobiliari.

La prima casa, quindi, resta in cima alle priorità e alle scelte d’acquisto delle famiglie. E già qui le agevolazioni sono numerose. Partiamo dalla prima. E’ scomparso il vincolo che imponeva di aver già venduto l’abitazione principale prima di per acquistare una nuova prima casa e poter sfruttare tutte le agevolazioni fiscali previste. Questo limite spesso rallentava molto il mercato e molte occasioni sfumavano proprio per i tempi troppo lunghi legati all’operazione di vendita della precedente casa.

Ora questo vincolo viene meno, o perlomeno questo parametro viene dilatato nel tempo: nel 2016 si può, quindi, cambiare e acquistare una nuova prima casa anche nel caso in cui si compra una nuova abitazione e dopo aver già fruito di sgravi tributari precedentemente. Ma questo purché la precedente abitazione principale venga venduta entro i dodici mesi successivi all’acquisto della nuova, fa fede la data riportata nell’atto notarile di compravendita, il rogito. Diversamente si perdono ogni beneficio fiscale e sconti sulle imposte, che evidentemente, andranno integrate e pagate nella misura ordinaria. Altro dettaglio: la vecchia prima casa può essere anche ceduta a titolo non oneroso.

I requisiti determinanti restano gli stessi già in vigore: è necessaria la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (diversamente, bisogna spostarla entro 18 mesi); nel caso in cui l’immobile si trovi nel Comune in cui si lavora o si studia non è invece necessario spostare la residenza. Altro requisito, queste agevolazioni fiscale sulla prima casa non si applica agli immobili di lusso, di categoria catastale cioè A1, A8, e A9.

E allora vediamo di quali agevolazioni si tratta, sotto il profilo fiscale. Le più importanti riguardano i bonus relativi a imposta di registro o Iva.

Le agevolazioni in questione cambiano a seconda che la compravendita avvenga da un soggetto privato, un altro proprietario di casa, o da un’impresa costruttrice. Nel primo caso l’Iva non si paga, nel secondo si deve versare anche l’Imposta sul valore aggiunto, ma in misura ridotta della metà. Se si acquista l’immobile da un privato si paga l’imposta di registro nella misura del 2% sul valore dell’immobile. Mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fisse nella misura di 50 euro ciascuna.

Nel caso, quindi, di un immobile dal valore fiscale di 200mila euro si pagheranno al massimo 4.100 euro di onere fiscale. Il vantaggio fiscale vero è che è prevista una detrazione d’imposta dell’Iva agevolata pagata, i 4mila euro, dall’Irpef della persona fisica e dovrà essere ripartita in 10 anni.

Se invece l’operazione di acquisto avviene con un’impresa costruttrice, la casa deve essere di categoria energetica A o B. La vendita è soggetta ad Iva e in questo caso si applica l’imposta nella percentuale agevolata del 4% rispetto all’ordinaria del 10% prevista per gli altri immobili non prima casa. Le imposte catastale e di registro salgono in questo caso a 200 euro, sempre in misura fissa e per ciascuna.

Ma le persone fisiche anche in questo caso potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata (dal 1° gennaio 2016) all’impresa costruttrice, e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. Poiché non vi sono vincoli relativi alla destinazione ad abitazione principale, la detrazione spetta anche ai soci, persone fisiche, di società di persone, nel caso in cui l’acquisto agevolato venga effettuato nel 2016 da parte della società.

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