Casa: Tassi bassi e prezzi al minimo.

26 Settembre 2016

Il mercato della casa segna una nuova ripartenza. Una ripresa spinta sicuramente da almeno due fattori ormai stabili: i prezzi immobiliari ancora in calo (leggero) e l’ulteriore minimo storico dei tassi sui mutui. Ma almeno altri quattro fattori stanno caratterizzando questa nuova fase di ripresa del mercato immobiliare. Sia dall’ultima rilevazione dell’Agenzia delle Entrate, sia dall’Osservatorio nazionale dell’Ufficio studi di Tecnocasa, emerge che i valori immobiliari restano in leggera diminuzione; l’offerta si riduce su immobili di qualità; continuano le erogazioni di credito – più o meno nuovo - da parte degli istituti di credito. Tutto questo sta comportando tempi di vendita più brevi e compravendite in significativo rialzo. Sul fronte degli affitti – fenomeno già in corso anche a Bergamo, città oltre che turistica anche molto “abitata” da studenti – si registra un nuovo leggero aumento dei canoni di locazione.

Voglia di mattone L’analisi di tutti questi dati porta a una conclusione su cui si ritrovano tutti i maggiori osservatori del mercato immobiliare. Tecnocasa lo sintetizza in un “mattone che ritorna ad interessare gli italiani e il mercato è in ripresa, soprattutto sul fronte delle transazioni.

I dati ultimi della settimana scorsa dell’Agenzia delle Entrate indicano un +22% delle compravendite nel secondo trimestre 2016. Dati positivi e incoraggianti. I prezzi invece sono ancora al ribasso ma vanno verso la stabilità”. Le considerazioni della responsabile dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, Fabiana Megliola, in occasione della presentazione dell’Osservatorio Immobiliare sul primo semestre 2016, vanno oltre e indicano una stima per il 2016 di un altro aumento delle compravendite, fino intorno a 480mila passaggi di proprietà, e un ribasso dei prezzi almeno nelle grandi città tra un -2% e 0%, mentre nel 2017 i valori potrebbero tornare aumentare.

Bergamo in ripresa Più nel dettaglio – secondo i principali dati contenuti nella Nota trimestrale dell’Omi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate - nel secondo trimestre dell’anno le compravendite quindi hanno registrato un +21,8% rispetto allo stesso periodo del 2015, migliorando il già consistente +17,3% del primo trimestre.

Il mercato delle abitazioni segna un incremento del 22,9%, il settore degli immobili produttivo del 28,7%, il terziario del 14,7% e il commerciale del 12,9%. Molto positivo l’andamento del mercato residenziale nelle grandi città, soprattutto a Bologna (+33,5%), Milano (+29,7%) e Napoli (+25,3%). Secondo l’analisi dell’Agenzia la città di Bergamo si colloca fra una variazione delle compravendite intorno al +20% rispetto al primo semestre 2015. Valore un po’ inferiore al dato delle grandi città, ma nel settore residenziale, con un aumento delle compravendite del 22,9% dopo un primo trimestre 2016 (a +20,6%), sta riportando il mercato ai livelli di compravendita antecedenti la crisi del 2012.

La ripresa nel comparto abitativo è più accentuata a nord (+24,9%), che rappresenta oltre la metà del mercato complessivo, seguita dal sud (+20,8%) e dal centro (+20,7%). Anche le pertinenze come box, garage e cantine, mostrano una crescita a doppia cifra, segnando un +23,2%.

Uffici in ripartenza Anche i settori dell’immobiliare non residenziale mostrano una buona crescita, con un aumento complessivo del 16,4% rispetto allo stesso trimestre del 2015. Il tasso di crescita più elevato, nonostante sia riferito a un numero contenuto di scambi, è quello del settore produttivo, con un rialzo del 28,7%. Aumenta inoltre il volume delle transazioni per il settore terziario, che segna un +14,7%, ed il comparto commerciale che guadagna un 12,9%. Continua, intanto, la dinamica al ribasso delle quotazioni degli immobili. Un fenomeno che si è accentuato a partire dal primo semestre 2012: una forte contrazione delle compravendite ha ridotto gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, riflettendosi poi sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Sono seguiti semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni hanno ricominciato a risalire, i prezzi no.

La discesa dei prezzi Nel 2015 il balzo delle compravendite del secondo semestre inizia a riflettersi sul livello dei prezzi che, dopo sette semestri di ininterrotta flessione, rimane sostanzialmente stabile, con una media +0,3%. Nel primo semestre del 2016 a fronte di un rialzo deciso delle compravendite di abitazioni i prezzi hanno subito nuovamente un calo che raggiunge quasi il punto percentuale, ma secondo gli ultimi dati di Tecnocasa, stiamo parlando di valori che negli ultimi sette-otto anni hanno perso fino al -38,7%.

Un primo segnale di ripartenza più concreto arriva dal primo semestre 2016 dove le quotazioni delle abitazioni sono diminuite dello 0,9% nelle grandi città, dell’1,3% nell’hinterland delle grandi città e dell’1,5% nei capoluoghi di provincia. Ma sono valori che stanno rallentando molto nella loro discesa e le previsioni sono di una quasi definitiva stabilità nell’ultimo semestre 2016.

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