Comprare casa: affitto con riscatto o rent to buy?

18 Settembre 2017

Comprare casa con i nuovi strumenti normativi e finanziari potrebbe essere più semplice di qualche anno fa, almeno di prima della Grande Crisi.

Oggi potrebbe essere più semplice solo perché sul mercato esistono nuovi strumenti finanziari e modelli contrattuali innovativi che effettivamente offrono più opportunità e agevolazioni per comprare un immobile, anche da destinare a prima abitazione.

Tutte formule nuove contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile, e quasi sempre si pongono in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi, forse ancora una chimera per molti Italiani vista ancora le difficoltà economiche lasciate dalla stretta finanziaria).

Opportuno quindi cogliere le ultime spiegazioni e chiarimenti che arrivano dal mondo dei professionisti per capire meglio in che cosa consistono questi strumenti e fare chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il Piano Casa Fanfani).

L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile. Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercato immobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

Rent to Buy

Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo.

Il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori: è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti; si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.

Formule intermedie: i rischi

Nel panorama contrattuale esiste tutta una serie di soluzioni intermedie tra Affitto con riscatto e Rent to Buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti: contratto di vendita con patto di riservato dominio; preliminare di compravendita ad effetti anticipati; contratto di locazione con patto di futura vendita; contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati ad una eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto.

Bisogna infine ricordare che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone sia al rischio di essere impugnato che di pesanti sanzioni fiscali.

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