Condominio: la ripartizione delle spese

21 Settembre 2015

La Corte di Cassazione si è espressa in più occasioni per dirimere dubbi a proposito delle spese condominiali.

Le spese condominiali rimangono sempre una questione scottante per chi vive in condominio. È facile infatti che sorgano alcuni dubbi a proposito di chi debba pagare che cosa, per quanto ci siano norme ben precise che stabiliscono le aree di competenza.

Il tema della suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario è ampio, ma in maniera sintetica si può ricordare che il locatario deve provvedere alle spese delle manutenzioni ordinarie e delle piccole riparazioni, a quelle legate al consumo di energia e alle relative letture e a quelle necessarie per la ricarica degli estintori; al proprietario invece spettano le spese straordinarie, tra le quali citiamo l’installazione di nuovi impianti o il loro eventuale rifacimento, gli adeguamenti richiesti dalla legge e l’acquisto degli estintori per gli impianti antincendio.

Altre volte la discussione in merito al pagamento si accende tra gli stessi condomini, solitamente quando qualcuno afferma di non voler contribuire alle spese adducendo come motivazione il non utilizzo di una parte comune o di un impianto. Nel corso del 2015 la Cassazione ha emesso varie sentenze a tale proposito e quindi ne esaminiamo alcune per fare un po’ di chiarezza.

Partiamo dall’ambito della manutenzione degli impianti: la sentenza, che nello specifico affronta la questione del rifacimento dell’impianto fognario, afferma che le spese vanno suddivise tra tutti i condomini in base alle quote di proprietà, anche in presenza di un impianto autonomo. Ciò significa che anche il condomino che non utilizza l’impianto comune, avendone uno autonomo di dispersione, è tenuto a contribuire alle spese, in quanto risulta comunque comproprietario dell’impianto fognario del condominio.

Passiamo ora al tema delle parti comuni: nel caso in cui si intenda realizzare un nuovo accesso al condominio, tutti i condomini devono partecipare alle spese, anche nell’eventualità che tale accesso, in un grande condominio, interessi solo una delle scale. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, le scale e i relativi pianerottoli devono essere considerate proprietà comuni, anche se sono poste a servizio di parti limitate dello stabile: inoltre, con questa miglioria, per tutti i condomini l’accesso diventa più agevole.

Un’altra questione inerente alle parti comuni è quella delle grondaie: esse rientrano tra le parti comuni e quindi le spese per la loro riparazione vanno suddivise tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

In particolare bisogna tenere presente che la spesa va divisa anche nel caso di grondaie che drenano l’acqua piovana raccolta nel terrazzo di proprietà esclusiva di uno dei condomini: ciò è dovuto al fatto che esse svolgono una funzione comune, a prescindere da chi sia il proprietario del terrazzo da cui provengono le acque.

Infine consideriamo un caso che si situa a metà tra parti comuni e proprietà esclusiva dei singoli appartamenti, ovvero quello delle spese necessarie per il rifacimento delle decorazioni presenti sui balconi dei piani superiori di un edificio.

Il nodo della questione consiste nel fatto che, come ha spiegato la Cassazione, i balconi costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, mentre i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e della parte inferiore, inseriti nel prospetto dell’edificio, hanno la funzione di abbellirlo e devono essere considerati beni comuni.

I giudici in questa occasione hanno quindi dichiarato che anche chi abita al piano terra deve contribuire alle spese di rifacimento degli elementi decorativi.

Le situazioni in cui possono sorgere dei dubbi sono quindi molte e varie, ma c’è sempre una norma pronta a dirimere la questione.

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