Nuova legge fallimentare a tutela dell'acquirente

30 Ottobre 2017

Comprare casa sulla carta. O, per essere più espliciti, acquistare immobili non ancora realizzati, tutti da costruire.

Se finora questo passaggio per certi aspetti era scelto per via delle opportunità che lasciava all’acquirente (fra queste la definizione e personalizzazione del progetto), per altri versi lasciava pur sempre l’acquirente in balìa di diversi aspetti di questo percorso, dall’andamento sempre incerto del mercato, alla tenuta economica dell’impresa – non pochi i fallimenti a metà percorso – fino alle tutele spesso non così rigorose per il recupero dei propri soldi.

Ora le cose potrebbero effettivamente cambiare ulteriormente, e ad oltre dieci anni dal primo vero provvedimento, chi decide di acquistare, appunto, “sulla carta” si ritrova più tutelato da eventuali sorprese di percorso.

Le novità – in termini di maggiori garanzie - sono contenute nella legge delega per la modifica della legge fallimentare, approvata definitivamente dal Senato e a cui ora dovranno seguire i decreti legislativi di attuazione.

La novità della legge

Ma veniamo al capitolo abitazioni: nel testo per la “riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza” un articolo è interamente dedicato alle “garanzie in favore degli acquirenti degli immobili da costruire”.

La novità principale è l’inserimento del principio secondo cui, d’ora in poi, il contratto di compravendita – seppur sulla carta - deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore, e si avranno maggiori garanzie in caso di fallimento dell’impresa.

Finora, in estrema sintesi e fino al 2005, senza quindi il primo vero intervento di riforma di questa disciplina successivo al 2004 e in vigore appunto dal 2005, chi acquistava un immobile in costruzione era costretto dal mercato a pagarlo ben prima di diventarne proprietario.

I soldi versati, non avevano alcuna garanzia e protezione in caso di fallimento del costruttore. Per cui l’acquirente si ritrovava nella situazione di aver perso contemporaneamente soldi e casa. A questo si aggiungeva il rischio di revocatoria fallimentare, vera spada di Damocle per i successivi due anni dal rogito.

Nessuna garanzia inoltre sulla qualità dell’immobile per la scomparsa dalla scena del costruttore, sia per fallimento o per cessazione della propria attività.

Un fondo di solidarietà

Con la legge delega e il decreto legislativo il 2005 alza un primo vero spartiacque su questa materia e lo scenario effettivamente è radicalmente cambiato: i soldi investiti dai cittadini per l’acquisto della casa saranno garantiti da fideiussione obbligatoria a carico delle imprese e le tantissime famiglie rimaste coinvolte in percorsi di fallimento possono almeno parzialmente essere risarcite dell’investimento andato male.

Successivamente, inoltre, dal 2006, viene istituito un Fondo di solidarietà per chi decide di acquistare beni immobili “sulla carta”, cioè ancora da costruire. Il provvedimento detta le modalità di accesso ai risarcimenti; le vittime dei fallimenti immobiliari hanno sei mesi di tempo per presentare le domande di accesso al Fondo.

Con la fideiussione, inoltre, l’acquirente può ottenere la restituzione delle somme versate nel caso in cui l’impresa costruttrice si trovi in una situazione di crisi. Non solo: il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali danni materiali.

Ora con la nuova riforma un ulteriore passaggio: la nuova legge cerca di prevenire eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze che, in caso di fallimento, possono danneggiare chi ha acquistato la casa.

Fra le novità e per facilitare i controlli dei notai sull’obbligo di stipula della fideiussione e della polizza assicurativa, la riforma prevede che l’atto o il contratto di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. La norma prevede poi la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

La crescita delle aste

Intanto, continuano a crescere le aste giudiziarie su immobili a garanzia di crediti andati in default: a livello nazionale a fine 2016 sono state 267.323 quasi il 19% in più rispetto alle 225.891 di fine 2015. Al primo posto della classifica c’è la Lombardia che, con 54.449 esecuzioni pubblicate, concentra oltre il 20% del totale delle aste. Seguono la Sicilia (9,4%) e il Piemonte (7,9%), che con il Lazio (7,5%) e Veneto (6,25%) arrivano a concentrare quasi il 52% di tutte le aste sul territorio italiano.

Sul fronte delle province, in 10 da sole su un totale di 110 controllano quasi il 30% del totale delle aste su base nazionale, con in testa Milano (4,47%), Roma (4,29%) e Bergamo (4,08%).

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