Prima casa: ristrutturazione e agevolazioni fiscali

06 Giugno 2016

Due nuove opportunità si aggiungono all’ampia gamma di benefici per l’acquisto di una casa, di una prima abitazione, o di un immobile destinato a investimento sfruttando le agevolazioni fiscali.

L’annuncio è dell’Agenzia delle Entrate, che proprio la settimana scorsa, con una circolare (la n. 20/E del 18 maggio) ha sancito che lo sconto del 50% sull’Iva si applica non solo per chi acquista un’abitazione nuova di classe energetica A o B. Ma la riduzione spetta anche alle abitazioni ristrutturate, quando cioé l’acquisto viene fatto da imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici”. E volendo leggere fino in fondo le nuove regole, non sembrano esserci fissati ulteriori requisiti: il beneficio quindi non sembrerebbe circoscritto solo alla prima casa, né esclude gli immobili di lusso.

I requisiti del Fisco Sono due, invece, le condizioni fissate con puntualità dal Fisco: per scontare l’Iva l’acquisto ovviamente deve avvenire da un’impresa costruttrice – soggetti cioè che applicano l’Iva al momento del trasferimento della proprietà, a differenza di un privato -, e l’abitazione deve essere di classe energetica A o B - anche comprensiva di box – ed effettuato fra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2016. Anche in questo caso, inoltre, la detrazione del 50% ricade sull’Irpef e viene applicata sempre come sconto in 10 rate annuali: dieci quote costanti, di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi. La distinzione introdotta non è di poco conto, perché per la prima volta il Fisco con l’espressione “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento” ha compreso non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche le imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica.

La regola estesa ai garage Seconda importante novità: il bonus dello sconto Iva è cumulabile con la detrazione fiscale del 50% sulle ristrutturazioni edilizie. L’Agenzia delle Entrate, infatti, spiega che la legge di Stabilità non vieta il cumulo della detrazione Irpef con altre agevolazioni. Quindi – è la conclusione del Fisco - il contribuente che acquista un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione può beneficiare anche della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni, calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, entro un importo massimo di 96.000 euro e ripartita sempre in 10 rate. Così, per esempio, e facendo come esempio un caso concreto, una famiglia che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni fiscali prima casa, all’interno di un immobile interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro più Iva agevolata al 4%, per un totale di 208.000 euro, potrà accedere alle agevolazioni e godere della detrazione del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile, pari a 4.000 euro (il 50% di 8.000 euro), ma avrà accesso anche alla detrazione del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico: sempre in questo caso 25.500 euro: il 25% di 208.000 euro meno i 4.000 euro dell’Iva agevolata, cioè 51.000 su cui calcolare il 50% dell’agevolazione fiscale.

I conti del beneficio fiscale Un trattamento che sempre secondo le ultime istruzione dell’Agenzia, spetterebbe anche alle pertinenze dell’appartamento come garage, posto auto o cantina. L’estensione del beneficio fiscale viene confermato a condizione però che l’acquisto del box o della cantina avvenga contestualmente all’acquisto della casa e lo stesso atto di acquisto preveda il vincolo pertinenziale. Non solo: accertato che lo stesso criterio fiscale vale anche nel caso di realizzazione del box pertinenziale acquistato contestualmente all’immobile agevolato, allo stesso garage spetta anche la detrazione del 50% del costo di realizzazione documentato.

Questo significa, in soldoni, e posto che il costo di realizzazione del box è stato di 10.000 euro più Iva al 4% pari a 400 euro, che il contribuente avrà diritto anche alla detrazione sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione (il 50% di 400) e riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione complessiva sarebbe quindi pari al 50% di tale importo, cioè il 50% di 10.200 euro, e vale a dire una detrazione di 5.100 euro, sempre in dieci anni.

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