Tutele: garanzie per chi acquista immobile in costruzione

17 Giugno 2015

Le persone che intendono acquistare un immobile e stipulano un contratto preliminare possono assicurarsi una buona protezione.

Per contratto preliminare si intende il contratto che non ha per effetto il passaggio immediato della proprietà, ma l’impegno reciproco a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

L’ipotesi generale è considerata dal codice civile, che prevede la possibilità di trascrizione del contratto preliminare di compravendita di un immobile già esistente o anche da costruire, con l’effetto di rendere inopponibili a chi si è impegnato all’acquisto, atti di vendita o iscrizioni di ipoteche successivi alla trascrizione del preliminare medesimo.

Il preliminare, perché possa essere trascritto, deve essere stipulato con l’assistenza di un notaio.

Ulteriore effetto è l’attribuzione di un privilegio sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, a garanzia dei crediti di chi si è impegnato all’acquisto e non ha potuto conseguire la proprietà: ciò comporta il diritto di essere rimborsato della caparra o di quanto ha versato, fatto salvo l’effetto di ipoteche precedenti alla trascrizione del preliminare. Queste norme sono state inserite nel codice civile nel 1966 e sono gli articoli 2645 bis e 2775 bis.

Una tutela specifica è inoltre data dal Decreto Legislativo 20/6/2005 n. 122, alle persone fisiche che stipulano un qualsiasi contratto, compreso di leasing, che comporti il futuro acquisto, direttamente da un costruttore o da una cooperativa, di un immobile da costruire.

Il costruttore o la cooperativa deve consegnare all’acquirente una fideiussione che lo garantisca nel caso in cui il costruttore venga a trovarsi in una situazione di crisi (pignoramento dell’immobile, fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa). Se la fideiussione non viene data, l’acquirente può far valere la nullità del contratto.

Il costruttore deve inoltre stipulare e consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale, per rovina o gravi difetti dell’opera. Sono poi previste ulteriori tutele che riguardano il frazionamento di ipoteche iscritte a garanzia di mutui concessi al costruttore; il diritto di prelazione nel caso di vendita all’incanto di immobile adibito ad abitazione propria o di familiari e l’esclusione dalla revocatoria fallimentare ancora nel caso di immobile adibito ad abitazione propria o di familiari. Il D.Lgs. n.122/2005 ha inoltre istituito un fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire.

E’ pure previsto che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste e che ogni clausola contraria è nulla e da intendere come non apposta.

Tutto questo ovviamente non si verifica se il preliminare viene stipulato, come spesso purtroppo si usa, con una scrittura, magari anche mal formulata, predisposta da una persona senza l’adeguata preparazione, senza curare le necessarie formalità richieste dalle norme richiamate e specificamente indicate dal D.Lgs. n.122/2005, indispensabili per ottenere le tutele dallo stesso previste; inoltre, come sopra ricordato, perché il preliminare possa essere trascritto deve essere stipulato con l’assistenza di un notaio.

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