Valore Casa Bergamo:guida ai prezzi degli immobili 2016

19 Aprile 2016

Un attico da 100 metri quadri dal valore di 700mila euro. Un po’ più grande, 50 mq in più, il costo sale a poco meno di un milione di euro. Oppure, in alternativa, un appartamento di un livello di prestigio intermedio, sempre 100 metri quadri di superficie a 500-600mila euro.

Prezzi significativi, che forse non lasciano intuire del tutto i sette anni di pesante crisi che ha attraversato il settore. Ma il vero boom dei valori di un immobile ha toccato punte anche più alte, da vero record.

Basta percorrere qualche centinaio di metri in più, verso Città Alta, è i prezzi, come la strada che si sta calpestando, si impennano di conseguenza. Via San Giacomo, via Arena, via Simone Mayr: un metro quadro di appartamento non costa meno di 7mila euro. Il top è in via Porta Dipinta, ma qui il record dei valori ormai dura da vent’anni: 10mila euro al metro quadro.

“Abitazioni di prestigio, anzi vere e prorpie dimore storiche che anche il famoso architetto urbanista Le Courbusier non ha definito con un parallelo straordinario, una zona che sa coniugare arte, storia e musica a cielo aperto. Naturalmente si sta parlando del lato destro della via, quello a scendere con splendida vista verso il centro città”. Gianfederico Belotti, storico agente immobiliare bergamasco e titolare dell’agenzia Area Immobiliare, sta sfogliando dalla sua scrivania il nuovo volume di “Valore Casa”, la nuova edizione con tutte le quotazioni immobiliari della città e di tutti i Comuni della provincia di Bergamo.

E’ il primo nuovo borsino che testimonia da quali valori, da quali quotazioni e con quali prezzi il mercato della casa sul territorio bergamasco sta ripartendo. “I nuovi valori di partenza tengono conto degli ultimi sette-otto anni di vera crisi del settore, dal 2008 ad almeno il 2015 – spiega Belotti -, quando le compravendite sono calate nel loro complesso del 30%, con punte anche superiori nelle aree di cintura, trascinando con sé i prezzi. Anche se, va ribadito sempre, scambi e valori diminuiscono ma non in modo uniforme, ma piuttosto in modo differenziato rispetto alla zona e alla tipologia di costruzione”.

E il nuovo volume “Valore Casa”, che sarà in edicola dal prossimo 29 aprile grazie alla partnership con il quotidiano L’Eco di Bergamo, è lo strumento per capire e analizzare da dove e da quale livello di prezzi si sta ripartendo.

“Il valore aggiunto di questo nuovo Osservatorio dei prezzi è che offre, oltre ai prezzi minimi e massimi degli immobili, una classificazione puntuale ed elaborata per oltre 1.200 vie cittadine, con un’analisi di mercato quindi estremamente capillare e dettagliata. Ne risulta un vero e proprio borsino valori, con suddivisioni specifiche perfino per singoli tratti delle vie più lunghe, assegnando a ciascuno diversi valori immobiliari in funzione delle specifiche caratteristiche, quasi per ciascuno edificio, dell’immobile.

“Uno sforzo che ci ha impegnato oltre ogni immaginazione – spiega Belotti, che della rivista è anche il direttore responsabile –. Un lavoro che ha coinvolto decine e decine di persone fra tecnici, operatori, proprietari, professionisti e costruttori. Insomma, siamo consapevoli e orgogliosi di aver messo a punto uno strumento utile a chiunque volesse vendere o acquistare immobili, una guida preziosa anche perché la casa – spiega Belotti – oltre a riconfermarsi come il bene materiale al centro di una delle scelte più importanti che un cittadino e una famiglia compiono nell’arco della propria vita, il mattone torna sotto i riflettori anche e ancora come bene di riferimento per investimenti, come strumento alternativo e più valido delle tradizionali soluzioni finanziarie ****da mettere a reddito e come bene rifugio a protezione dei propri risparmi”.

E i risparmi possono essere effettivamente ben protetti o investiti con cura visti i valori emersi dall’indagine del nuovo Osservatorio “Valore Casa”. Le vie più “care” indicano immobili più prestigiosi e valori più alti: si va da Viale Vittorio Emanuele dove le quotazioni per un attivo arrivano a 6.500 euro al mq fino ai 5mila euro per un appartamento di valore intermedio. Via Masone, zona in cui non si trovano attivi, ma i prezzi al mq arrivano anche in questa zona cittadina fino ai 5mila euro. La stessa quotazione lungo viale Albini, dove almeno il nuovo raggiunge i 4.500-5.000 euro al mq. Da vent’anni ormai Porta Dipinta vanta il record delle quotazioni immobiliari con prezzi che partono da 10mila euro al mq e che anche per questo dopo crisi vengono confermati. Ma gli stessi valori, fra i 7mila e i 10mila, si ritrovano da via San Giacomo a via Mayr.

Un dettaglio non da poco, nel determinare le quotazioni delle residenze, è la vista sulla città. Che può valere anche fino a 1.000 euro in meno al metro quadro. Alcuni esempi: si può partire da via Arena, dove un’abitazione con vista città parte da una quotazione di 5.000-6.000 euro al mq.

Se la stessa abitazione è sul lato sinistro della strada, quindi niente vista, la quotazione scende a 4.000-4.500 al mq: una casa da 100 mq può quindi valere fra i 600mila euro e i 400mila euro in funzione della suo affaccio sulla Città Bassa. Una differenza (ma anche uno spettacolo in meno) non da poco.

Lo stesso capita per Borgo Canale, dove la stessa abitazione vale non meno di 5.000 mq se può godere dello spettacolo panoramico, altrimenti si scende fino a 3.300 euro al mq. Via Osmano, per fare un ultimo esempio: la vista si paga fino a 8.000 euro al mq. Senza panoramica il prezzo “crolla” (ma si fa per dire) fino a 4.000-4.500 euro al metro quadro.

I famosi 100 mq di abitazione, insomma, si rischia di pagarli quasi la metà se solo ci si accontenta di privarsi della vista mozzafiato lungo quasi l’intera bassa provincia. Una vista che può “pesare” quasi di più dello spettacolo che si potrebbe godere dalla finestra di una residenza in piazza Duomo, dove per 100 mq la richiesta non inferiore agli 800mila euro, cioè 8.000-8.500 euro al mq.

Valori importanti, quindi. Ma che restano in linea, o poco distanti, dalle quotazioni di altre vie della città, dove i valori si confermano fra i più alti. E cari. Da vicolo Bettami con prezzi che sfiorano i 7mila euro al mq (valori comunque mai inferiori ai 6mila euro al metro quadro), per passare da via Fontanabrolo con quotazioni fra i 5.000-5.500 metri quadri, o da piazza Mercato delle Scarpe dove un’abitazione al metro quadro si paga fra i 4.800 e i 5.200 euro. Via Botta è una di quelle vie in cui l’Osservatorio di Valore Casa, distingue la quotazione dell’abitazione in funzione esatta della collocazione dell’immobile. E cioè se in Via Botta alta (zona residenziale di alto pregio), se in via Botta centrale (area dal valore medio), o in bassa via Botta dove le quotazioni registrano buoni valori di mercato: valutazioni che tradotte in quotazioni concrete significano prezzi fra i 3.500 e i 4.500-5.00 euro al metro quadro.

“Questo nuovo strumento, disponibile dal prossimo 29 aprile, diventa sempre più uno strumento indispensabile. In un momento in cui anche Bergamo sta dando buone performance di ripresa del mercato immobiliare – spiega Belotti -. A febbraio 2016, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, la domanda di abitazioni, infatti, ha registrato una crescita dell’ 8,5 per cento. E anche per quanto riguarda l’analisi dei prezzi, che richiederebbe una riflessione più articolata, le notizie sono positive: il meno 2,5 per cento a livello nazionale conferma che la discesa dei prezzi si è quasi arrestata e questo è certificato dal dato del secondo semestre 2015 che ha segnato un +0,2 per cento, tanto più significativo perché il segno più ricompare dopo sette anni consecutivi vissuti sotto il segno meno”.

Un’inversione di tendenza, quindi, quasi netta. “E puntualmente confermata dalla nostra città, che ha visto il “termometro” dei prezzi salire di un più 0,5 per cento nelle aree di maggior pregio conclude Belotti -. Ultimi, ma non per importanza, dati positivi: i tempi medi di vendita si sono ridotti dai 9-10 mesi del 2014 ai 7-8 mesi nel 2015 e lo sconto applicato sui prezzi richiesti è sceso dal 16,10 al 14,20 per cento con un veloce avvicinamento verso la soglia del 10 per cento”. Ultimo dato da segnalare: in controtendenza rispetto a un mercato quasi immobile, il caso, ma vale anche per altre zone, di Valtesse e di Conca Fiorita dove c’è una discreta cantieristica, soprattutto in via Pietro Ruggeri da Stabello dove gli appartamenti in classe A vengono proposti a prezzi compresi fra i 2.000 e i 2.500 euro al metro quadrato. Con alcuni casi di vendita addirittura sulla carta, contratti considerati ormai quasi ovunque in via d’estinzione.

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