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Bergamo: mercato immobiliare in ripresa.

25 settembre 2017

Il 2017 alla fine sarà stato un anno di svolta che conferma il trend positivo del mercato immobiliare (compravendite in netta ripresa). Conferma anche la ripresa degli investimenti sulla prima casa. Ma anche un anno ancora di leggero ribasso dei valori delle case. Quanto meno nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, con pochissime distinzioni.

Da gennaio a fine luglio quindi, le quotazioni delle abitazioni sono così diminuite dello 0,4% nelle grandi città, dell’1,1% nell’hinterland delle grandi città e dello 0,8% nei capoluoghi di provincia. A Bergamo un po’ meglio dove il trend sui prezzi degli immobili sta registrando negli ultimi due trimestri se non una frenata della caduta dei valori, un ribasso ormai prossimo allo zero (perdite fra lo 0,1 e lo 0,5%) con una tendenza al rialzo, dove non si è già registrata, prevista già nei primi mesi del 2018.

Intanto il mercato del mattone – come emerge dalla fotografia scattata dalla consueta indagine annuale del Centro Studi di Tecnocasa - conferma in maniera significativa per il 2017 i segnali positivi dalla ripresa del settore: le compravendite aumentano e comunque anche i prezzi stanno ormai volgendo alla stabilità. Il mattone, dunque, continua ad interessare gli italiani grazie ai valori ormai a livelli minimi, al costo del denaro ancora estremamente basso, e a una rinnovata fiducia alimentata da un discreto miglioramento del quadro macroeconomico del Paese.

A muoversi, nella prima parte del 2017, sono stati soprattutto gli acquirenti di prima casa, molti dei quali avevano atteso il combinarsi di queste condizioni favorevoli per acquistare e gli investitori che, già nei semestri precedenti, avevano iniziato a riversare capitali nel settore, dopo alcuni anni di incertezze. La domanda è in aumento e l’offerta inizia a diminuire, soprattutto sulle tipologie di qualità per posizionamento e stato di conservazione.

I tempi di vendita sono in diminuzione rispetto ad un anno fa ed attualmente nelle grandi città sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 giorni e nei comuni dell’hinterland delle grandi città si arriva a poco più di cinque mesi di trattative (162 giorni).

I prezzi, quindi: per il 2017 è confermato dall’analisi del Centro Studi Tecnocasa, il raggiungimento della stabilità dei valori per le grandi città, ma un’ulteriore diminuzione dei valori per l’hinterland e per i capoluoghi di provincia.

Prezzi in lieve rialzo sono attesi per il 2018 solo nelle grandi città: una crescita entro il 2%. Le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 550-570mila. Sul versante delle locazioni ci aspettiamo ancora leggeri ritocchi al rialzo per le grandi città. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione nonché il comportamento degli istituti di credito, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a confermare o meno questo scenario di mercato.

Sempre per quanto riguarda le quotazioni, nel primo semestre del 2017 i valori immobiliari nelle grandi città sono state in ribasso dello 0,4%. Si tratta della contrazione più contenuta finora registrata e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina. Alcune grandi città, infatti, hanno già visto la variazione dei prezzi tornare in territorio positivo, Milano per esempio con un +1,0%. Ancora in riduzione i valori delle altre metropoli, con Genova fanalino di coda che registra una perdita del 3,0%.

Le zone centrali hanno ottenuto risultati migliori rispetto a quelle periferiche e semicentrali grazie alle top location, agli immobili di prestigio e, in parte, agli investitori che hanno puntato spesso proprio su queste realtà. Si rafforza nelle grandi città la tendenza all’acquisto ad uso investimento con finalità turistica.

Sull’altro fronte, invece, i capoluoghi di provincia mettono a segno una contrazione dei valori dello 0,8%, con una prestazione decisamente migliore rispetto al semestre precedente, mentre i comuni dell’hinterland delle grandi città chiudono il semestre con -1,1% senza evidenziare particolari cambiamenti. L’analisi per aree geografiche mostra un maggiore calo dei valori nel Centro Italia (-1,1%), a seguire Sud e Nord entrambi con -0,7%.

Ultimo dato, l’analisi delle compravendite, secondo l’Osservatorio privilegiato del Centro Studi Tecnocasa: il 76,9% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, il 17,6% la casa ad uso investimento ed il 5,5% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa si rileva solo un leggero aumento della componente ad uso investimento.

La qualità immobiliare continua a premiare: un lieve aumento dei prezzi spesso è stato registrato su immobili in buono stato. In questo semestre poi, grazie anche agli investitori, si sono smaltiti gli immobili con caratteristiche che poco incontravano il favore degli acquirenti (piani alti senza ascensore, piani terra) sempre che il prezzo fosse in linea con il reale valore. Sempre più importante il peso delle spese condominiali. Anche sulle soluzioni nuove i costruttori si sono dimostrati propensi ad avviare un’attività di repricing.

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