Box, ma quanto mi costi?

02 Maggio 2016

Almeno per acquistarlo, ma mi costi anche se si volesse prendere in affitto. Già, perché rispetto al resto d’Italia a Bergamo, acquistare un box significa stabilire un record assoluto: è il capoluogo con i prezzi più cari d’Italia. Se si hanno a disposizione 20-30mila euro da investire, in tutti gli altri capoluoghi di provincia si riesce ad acquistare un box in centro, magari con punte d’eccezione che arrivano anche fino a 45-50mila euro. Ma non si sborsa mai oltre quella cifra. A Bergamo, quella cifra, basterebbe invece solo per coprire un terzo, al più la metà, del prezzo di un posto auto al coperto.

La rilevazione di questa fotografia emerge dall’ultimo Osservatorio dei prezzi immobiliari “Valore Casa” in via di pubblicazione e disponibile in edicola dal prossimo 29 aprile. Torna così l’edizione 2016 del nuovo volume sui valori immobiliari delle case, uffici e box di Bergamo e provincia, ancor più dettagliato e preciso per oltre 1.200 vie cittadine ed è tornato oggi ad essere uno strumento indispensabile non solo per gli operatori del settore, ma anche peri i privati che vogliano districarsi in un mercato ancora in via di assestamento.

E i box sono uno dei beni presi in considerazione. “Si tratta di un bene in netta controtendenza rispetto al cattivo andamento del mercato della casa – spiega Gianfederico Belotti, storico agente immobiliare e grande esperto sulla piazza bergamasca -. I valori dei box non sono mai scesi come hanno fatto le case, seguendo il trend che invece ha colpito l’immobiliare e l’abitazione in particolare. Anzi, a volte sono aumentati e anche in maniera significativa”.

Ed ecco allora alcuni valori per renderci conti, di quanto vale la piazza bergamasca rispetto al resto dei capoluoghi italiani. “Nei borghi della città il valore di un box oggi ha raggiunto prezzi di partenza di 50-60mila euro – spiega Belotti -, prezzi che in altri capoluoghi sono solo delle eccezioni. Per fare un esempio, la media dei prezzi in pieno centro a Roma, è sui 45-50mila euro, ma ci sono box in vendita al Vomero a 65mila euro, oppure a Firenze anche a 70mila euro. Da noi invece, spesso sono i prezzi di base da cui si parte per una trattativa. E difficilmente si torna indietro: prendere o lasciare. Non solo: nel borgo storico, in Città Alta, i valori dei box oggi sono arrivati a cifre da vero primato italiano: fra i 100 e i 130mila euro. L’ultimo caso di vendita è recente, in Porta Dipinta: un box venduto a 140mila euro. Insomma, la logica di questi valori è il riflesso a una domanda per un bene che non esiste”.

Belotti scorre la tabella con i valori e non esita: i prezzi sono questi ed è l’offerta che determina il prezzo. In città, in realtà, i valori scendono un poco ma la vera sorpresa è che molti di questi box sono e restano vuoti. “La gente preferisce parcheggiare in strada, piuttosto che spendere quelle cifre – spiega Belotti -, e l’ulteriore controprova di questa scelta è legata anche al valore che hanno raggiunto gli affitti dei box, sia in città sia nelle zone di pregio: in via Vittorio Emanuele oggi si parte da 1.500 euro e si fa fatica a chiudere un contratto – spiega Belotti -. Ma nelle aree di maggior pregio il prezzo minimo è fra i 1.800 e i 2mila euro al mese, in leggero aumento rispetto all’anno scorso”.

Prezzi dei garage in aumento spinti anche da una forte ricerca di box. E fra i motivi di questa forsennata domanda di box c’è, in particolare, anche la prospettiva dei loro rendimenti. Insomma, il garage – un po’ di più della casa – torna come investimento immobiliare. A Bergamo, perdipiù, non si è verificata quella frenata nella domanda che invece, è stata registrata in quasi tutte le altre città d’Italia. A Bergamo, insomma, i box non hanno subìto quello stop della domanda così marcato rispetto a quello delle abitazioni. In particolare, nel resto d’Italia, infatti si calcola che dal 2007 i prezzi dei garage siano scesi di almeno il 30-35%, con una contrazione di qualche punto percentuale proseguita ancora per tutto il 2015. Secondo l’analisi del Centro studi di Tecnocasa, infatti, la ripartenza dei valori era già iniziata l’anno scorso, quando il 60% di chi aveva acquistato il box lo aveva fatto come nuova forma di investimento dei propri risparmi.

Il significato di questa ripartenza e, soprattutto, di questa nuova attenzione verso il box è che i garage rivestono un investimento molto più liquido, un bene cioè che si riesce a collocar sul mercato o attraverso un affitto oppure a rivendere più facilmente di un’abitazione. Sempre secondo Tecnocasa il rendimento medio lordo nelle città italiane è compreso fra il 5,3% e il 6,4%, ma con punte che arrivano al 7-10%. Sono valori che testimoniano di un rendimento superiore a quanto oggi garantisce un immobile residenziale, ma anche superiore a quello di principali strumenti finanziari a bassissimo rischio come i conti deposito.

I conti qui non tengono ancora conto del solito macigno del fisco. Ed allora i conti effettivi riportano, passando dal lordo al netto del peso di spese e imposte, a valori dimezzati, e si arriva così effettivamente fra il 2,5% e il 3%. E osservando nel dettaglio i valori delle principali città emerge che i rendimenti migliori sono tipici delle nelle zone meno centrali, più di periferia, dove si può acquistare o affittare a prezzi e canoni decisamente quasi in linea con quelli del centro. Non è così a Bergamo, però, dove questi valori sono molto distanti. A volte con una differenza pari al doppio del valore e comunque sempre superiori a quelli delle altre città italiane. Insomma, la fascia di prezzi che più si riscontra è quella fra i 20 e i 30mila euro. Anche se una cosa è il prezzo del proprietario, un’altra il prezzo finale, che può essere scontato anche del 15-20 per cento. Bergamo a parte, dove difficilmente lo sconto rientra come elemento di trattativa. Prevale piuttosto la logica del “prendere o lasciare”.

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