Come valuto la mia casa?

03 Ottobre 2016

E’ giusto il prezzo che sto pagando per la mia nuova casa? Il dubbio si insinua spesso quando si stanno per impegnare i propri risparmi e il gruzzolo è tutto quanto si è messo da parte in una vita.

E allora esattamente, a che cosa ci riferiamo quando parliamo di “valore” di una casa? Che cos’è il valore di mercato di un immobile. E poi come si calcola il prezzo di un’abitazione nel momento in cui si intende venderla o comprarla? E soprattutto, come valutare se il prezzo di una casa che mi viene proposta è giusto, è corretto oppure se è, semplicemente, corrispondente e in linea con i prezzi di mercato di quella città o di quel quartiere?

Domande lecite. Poste nella maniera giusta. In un momento in cui la ripresa delle compravendite di abitazioni sta dando importanti segnali di vivacità e di interesse, molte famiglie e molti piccoli investitori queste domande se le pongono. E, proprio perché sono sul punto di spendere i propri risparmi sul bene rifugio per eccellenza vogliono essere consapevoli della correttezza dell’investimento.

Ma quali sono allora gli elementi che determinano il giusto prezzo di una casa? Quotazioni, coefficienti di merito, metrature, pertinenze: vediamo di seguire un percorso ragionato e capire i criteri guida di questo calcolo. Individuare il valore di mercato di un immobile è fondamentale in caso di compravendita, locazione o anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi (separazione fra coniugi o divisione ereditaria).

Il primo punto di riferimento per avere una definizione esaustiva è il “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa. Che precisa: «Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti».

In pratica, volendo arrivare a una formula “matematica”, per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza questa espressione: Valore di mercato = Superficie commerciale moltiplicata per la Quotazione al metro quadro moltiplicata per il Coefficiente di merito. Vediamo quindi ogni termine di questa operazione.

La superficie commerciale__ Equivale alla superficie convenzionale vendibile, ed è data dalla somma di: superfici coperte; superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; quote percentuali delle superfici delle pertinenze.

Le quotazioni__ La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’Omi (l’Osservatorio del Mercato Immobiliare della provincia a cui fa riferimento l’immobile) dell’Agenzia del Territorio basato sulla zona omogenea in cui si trova l’immobile (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito__ Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come: il piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).

Lo stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%). Il riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%).

L’esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%).

Lo stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).

La luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Questi sono i parametri base da prendere in considerazione per avere una valutazione base, una quotazione di partenza dell’immobile sulla base della quale poi avviare con l’aiuto di un professionista del settore, la trattativa finale.

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