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Il nuovo catasto: quanto vale il tuo immobile?

03 Ottobre 2016

Prezzi di mercato e rendite catastali: una distanza che ormai è destinata a scomparire. E questo grazie alla riforma che dovrebbe essere introdotta a breve del grande sistema catastale, in Italia fermo da oltre 100 anni.

Quello che verrà introdotto, ma a cui già oggi si guarda almeno per la determinazione dei valori degli immobili, è un meccanismo per avvicinare le rendite catastali ai valori corretti di mercato, quei prezzi cioè che si pagano realmente all’acquisto di una casa o di un’abitazione, ma differenziato per immobili d’impresa del gruppo D.

Già, perché la riforma prevede anche una riclassificazione delle categorie catastali. La Riforma Catasto è infatti uno dei capisaldi della delega fiscale, che sta per essere portata a compimento, tra i principali effetti quello di avvicinare le rendite catastali degli immobili, di privati e imprese, ai prezzi di mercato.

Il decreto attuativo fa parte di una delega che dopo il via libera del Governo dovrà tornare in Parlamento per i necessari pareri, i quali dovranno poi arrivare in 30 giorni. L’iter sembrava quasi alla fine, in realtà la riforma del catasto ha incontrato non pochi problemi di preparazione e quindi quello che doveva essere un cambiamento radicale previsto per l’anno prossimo slitterà ancora di uno o più anni verosimilmente.

Il punto centrale sono i criteri in base ai quali verranno ridefiniti i valori catastali. Alcune indicazioni sono già contenute nella delega fiscale: si calcolano i metri quadri e non più il numero di vani; si valorizzano meglio la posizione dell’immobile e le sue caratteristiche.

Il meccanismo che il governo sta mettendo a punto, al centro anche del dibattito e confronto con le Associazioni di categoria, segue questa procedura di calcolo: per gli immobili di categoria A, B e C (abitazioni, uffici, negozi, laboratori) verrà identificato un valore di mercato al metro quadro, al quale poi si applicano dei coefficienti che tengono conto di caratteristiche precise, stabilite dalle commissioni censuarie (posizione, piano, anno di costruzione, presenza di scale o ascensori, strutture).

Il risultato di questa prima operazione (effettuata su un numero campione di immobili per ogni singola categoria) è il valore catastale al metro quadro, che viene poi moltiplicato per le dimensioni dell’immobile. Alla fine, si applicherà una riduzione del 30%, per correggere la sovrastima che in genere deriva dai calcoli statistici. Criterio diverso, invece, per immobili d’impresa appartenenti al gruppo catastale D, come i capannoni: qui verrà fatta una stima diretta. Il procedimento prevede poi che siano i Comuni, i proprietari, e i professionisti a collaborare con i tecnici delle Entrate – e questo processo è già in corso sul territorio - per fornire dati sugli immobili, planimetrie, valori di mercato applicati.

È questa la fase che inizierà da subito, a decreto approvato. In generale, l’Esecutivo a più riprese ha rassicurato i proprietari sul fatto che non aumenteranno le tasse sugli immobili. Certo, la Riforma Catasto è destinata a cambiare, per l’ennesima volta, i calcoli Tasi e Imu (nel caso si debbano pagare).

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