Compro casa nuova o da ristrutturare?

18 Novembre 2015

Vecchio o nuovo? Il dilemma, per chi decide o ha intenzione di acquistare una nuova abitazione o di cambiare l’attuale non è di così poco conto. Una o l’altra scelta comporta comunque nuove spese. Con una specificità, mettono in evidenza le ricerche sul mercato immobiliare: comprare il “vecchio” premia soprattutto nei grandi centri urbani.

L’offerta di case da ristrutturare oggi è in crescita, anche se aumenta d un ritmo che resta sotto la soglia dei 10 punti di crescita. In più, la discesa dei valori cui abbiamo assistito in questi ultimi sette anni, facilita l’acquisto di immobili di grande superficie (oltre cioè i 120 mq.)

Ma comprare un appartamento da ristrutturare oggi conviene davvero? Il Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare fra i più autorevoli, ha provato ad analizzare una serie di dati per indagare sulle concrete possibilità di fare un affare beneficiando, fra l’altro, degli incentivi fiscali, i cosiddetti eco-bonus del 50% sulle ristrutturazioni edilizie e del 65% sulle riqualificazioni energetiche, prorogati ulteriormente con la legge di Stabilità al 2016.

Secondo l’analisi, il mercato residenziale dei giorni nostri può essere suddiviso principalmente in tre categorie: chi cerca l’appartamento di nuova costruzione, approfittando dei ribassi operati dai costruttori e della forte crescita dell’offerta; coloro che ristrutturano la casa in cui abitano in attesa di tempi migliori; e chi invece si orienta al mercato dell’”usato”, alla ricerca di abitazioni da ristrutturare.

In particolare, la domanda per quest’ultima tipologia di appartamenti si concentra nelle zone di livello medio alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi. Il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena ristrutturata nello stesso palazzo varia mediamente, a seconda dello stato dell’abitazione e della posizione, fra il 14% e il 27%.

Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 15%, mentre nelle aree periferiche del centro urbano arriva fino al 30%. Inoltre, nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che però sono sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l’acquisto. Il risultato è che chi compra trae maggiore beneficio scegliendo questa soluzione piuttosto che acquistando un appartamento già ristrutturato.

Nelle aree meno centrali e nei piccoli centri urbani, dove l’offerta interessante è minore o dove c’è molta concorrenza a causa delle molte nuove costruzioni presenti, ristrutturare risulta essere meno conveniente.

Rimettere a nuovo un appartamento significa intervenire direttamente anche nella riprogettazione degli spazi e nella scelta dei materiali che, vista l’ampia scelta a disposizione, sono un punto determinante nelle voci di spesa: in città il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 700 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno ai 1.200 euro al mq. Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l’obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico.

I già proprietari partono spesso da una buona disponibilità di liquidi da investire e, oltre che sui proventi ricavati dalla vendita della loro proprietà, possono fare affidamento su finanziamenti che si assestano solitamente tra il 20% e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata.

Chi invece acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 metri quadri e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile secondo le sue esigenze.

Quando si sceglie di acquistare una casa da ristrutturare è importante osservare molto bene non solo lo stato effettivo dell’appartamento, ma anche e soprattutto prestare molta attenzione a tanti piccoli, ma fondamentali dettagli: come controllare i pavimenti, le murature, per capire quali possono essere toccate e quali no, gli infissi, importanti per il risparmio energetico, e verificare che impianti elettrici e idraulici possano essere spostati secondo le proprie necessità.

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