La casa costa meno: comprare casa conviene.

11 Ottobre 2016

Oggi comprare casa costa meno e il miglior mutuo riesce a spuntarlo chi punta sul breve periodo di rimborso.

Detto così sembra ovvio, il tema però è che si sta parlando di 10-15 anni, un periodo di tempo così breve che fino a qualche anno fa era inimmaginabile per il rimborso di un mutuo ipotecario: troppo caro e quasi insostenibile per chiunque, sia famiglia sia piccolo investitore.

Oggi la discesa dei tassi al minimo storico rendono possibile non solo questo, ma addirittura, accompagnata da una parallela discesa dei prezzi degli immobili (in media fra il 25 e il 30% negli ultimi sette anni), consentono di comprare case più grandi, di pagarle meno, di diluire anche fino a 20 anni la spesa tanto le rate da restituire si sono letteralmente dimezzate: in media si è arrivati a dai 780 euro al mese di fine 2008 agli attuali 450-470 per un prestito a 20 anni.

Sono i tassi e la loro discesa a fare il grande lavoro di “sconto” sul prezzo da pagare per un prestito. Basta guardare del resto la dinamica della scelta fra mutuo a tasso fisso e quello variabile, ormai alla pari e non solo perché influenzati da un bisogno di stabilità e sicurezza, ma proprio perché risultato di valutazioni sulla convenienza.

Due terzi dei mutui richiesti dalle famiglie sono a tasso fisso. È il risultato delle attuali variazioni del tasso Euribor e di quello Eurirs, i due tassi di riferimento rispettivamente per i mutui a tasso variabile e quelli a tasso fisso. L’Euribor a un mese era negativo al -0,21% a inizio 2016: è sceso ancora e ora è al -0,37%. Il saggio a 3 mesi, inoltre, ad inizio di quest’anno era del -0,13% mentre ora è al -0,30%. L’altro tasso, l’Eurirs (per le rate a importo fisso) a 10 anni è passato dallo 0,93% allo 0,28%, quello a 20 anni dall’1,41% allo 0,70% e quello a 30 anni dall’1,46% allo 0,74%. In pratica, i mutui a tasso fisso sono diventati relativamente più convenienti.

Certo, resta sempre da sottolineare però che nel valutare la convenienza di un mutuo rispetto a un altro è importate osservare anche lo spread (il margine di guadagno) applicato dalla banca, che solitamente cambia in base alla percentuale finanziata e dalla durata del prestito.

Un passo importante, quando si decide di accedere a un prestito. Orientarsi non è quindi sempre facile, tantomeno se sul mercato le offerte sono numerose (tasso fisso, tasso variabile, tasso misto, mutuo con cap, etc.), anche se c’è sempre poi la possibilità di cambiare, attraverso il meccanismo della surroga, divenuta gratuita dal 2007. In sintesi, sul mercato, oggi ci sono mutui di tutti i tipi. Ecco i principali e come funzionano.

Mutuo a tasso variabile È il mutuo in cui gli interessi da pagare sono calcolati sulla base di parametri che variano nel tempo, come l’Euribor a 3, o 6 mesi, al tasso Bce e così via. Il tasso potrà aumentare o diminuire nel tempo a seconda dell’andamento dei tassi del mercato. In realtà, al momento, la sensazione diffusa è che non si prevedono grandi cali nei mutui a tasso variabile. Sicuramente questo mutuo offre interessi più bassi permettendo di cogliere benefici economici significativi nei primi anni di mutuo – quando si paga la quota di interessi – e poi, nel caso dovessero iniziare ad alzarsi troppo, rimane aperta la strada della rinegoziazione con la banca o della surroga.

Mutuo a tasso fisso La rata è calcolata al momento della stipula e solitamente prendendo come base l’Euribor a 3 mesi, o 6 mesi o il tasso Bce. Ma l’importo da versare alla banca rimane costante per tutti gli anni di durata del mutuo a prescindere dall’andamento – se scendono o salgono - dei tassi. Una garanzia che viene “pagata” però con tassi di regola più alti di quelli variabili. Su questo fronte dei tassi fissi, va sottolineato che attualmente il mercato presenta condizioni fra le più favorevoli di sempre: Non solo: potrebbero continuare a anche a scendere.

Mutui con cap Il tasso applicato è variabile, ma gli interessi che si pagano sono un po’ più alti del tasso variabile puro (e comunque un po’ meno cari del tasso fisso) proprio poiché questo sistema offre la garanzia che il tasso non possa andare sopra una certa soglia.

Mutui a tasso misto È la combinazione dei primi due che offrono al cliente la possibilità, dopo un certo numero di anni, di scegliere se passare dal variabile al fisso o viceversa.

La surroga Con questo termine si indica il meccanismo che consente la portabilità del mutuo, cioè il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. La banca erogatrice del mutuo originario è obbligata a concedere la surroga del mutuo senza opporsi o creare impedimenti. La surroga è gratuita, e per questo lascia a clienti e famiglie la libertà di scelta tra i vari prodotti bancari, ma anche di negoziazione con le banche.

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