Tutte le misure e le agevolazioni prorogate con la manovra 2017.

08 Maggio 2017

Compare casa approfittando delle nuove agevolazioni, degli incentivi e degli sconti fiscali: l’Iva sulla prima casa, tasse ipotecarie, trascrizioni, registri immobiliari, imposte sui compromessi, registrazione, Iva da versare se acquisto dall’impresa. Imposta catastale e di registro.

Nuove istruzioni, complete e a ridosso dell’appuntamento con la dichiarazione dei redditi, con chiarimenti su imposte e agevolazioni prima casa, altri immobili, compravendita da privati o da una impresa.

Ma anche le verifiche prima dell’acquisto, la tassazione e le agevolazioni disponibili su prime e seconde case: l’agenzia delle Entrate anche in vista del nuovo appuntamento con la dichiarazione dei redditi, ha pubblicato sul proprio sito una raffica di chiarimenti dedicati alle persone fisiche nei casi di compravendite fra privati o fra imprese e privati.

Ma ecco che cosa fare prima dell’acquisto quando si acquista casa, è compito del notaio avviare una serie di verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile. Ci sono comunque una serie di dati che si possono direttamente controllare attraverso gli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (vedi pagine del sito “Servizi catastali e ipotecari online“).

Importante verificare se ci sono pendenze o ipoteche: la risposta può arrivare da un’Ispezione ipotecaria. E’ gratuita per il proprietario o il titolare di un diritto sull’immobile, in caso contrario sono previsti tributi. Consente di consultare registri, note e titoli depositati all’Agenzia delle Entrate, per controllare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dei registri immobiliari. Attraverso le trascrizioni si possono conoscere trasferimenti, diritti di godimento sull’immobile, eventuali vicende giuridiche relative a immobili (ad esempio, un pignoramento). L’iscrizione si fa se ci sono ipoteche, ad esempio derivanti da un mutuo.

L’annotazione invece modifica precedenti trascrizione o annotazione come, per esempio, la cancellazione di un’ipoteca o di un pignoramento. Un momento importante che precede la vendita è quello del compromesso, un contratto preliminare fra venditore e compratore che può essere stipulato, ad esempio, quando non si può fare subito il rogito perché l’acquirente è in cerca di un mutuo, oppure il venditore è in attesa della consegna di una nuova casa. Deve essere redatto in forma scritta, va poi registrato entro 20 giorni. Le imposte da versare sono di 200 euro come imposta di registro, e l’imposta di bollo che vale 16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe, oppure 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Se il compromesso prevede anche un pagamento, si paga anche l’imposta di registro (0,50% della caparra e 3% sull’acconto). Importante: queste imposte su caparra e acconti sono poi detratte da quella che si paga sul contratto definitivo. Se il trasferimento è soggetto a Iva, l’eventuale acconto si fattura con addebito dell’Iva, mentre la caparra non è soggetta a Iva.

Tasse e imposte cambiano a seconda che l’acquisto riguardi la prima casa, seconda residenza o altri immobili, e se il venditore è un’impresa o un privato. Nel caso di acquisto da un’impresa la vendita è esente Iva. Si pagano imposta di registro del 9% (con un minimo di mille euro), imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro.

Ci sono una serie di eccezioni all’esenzione Iva: cessione effettuata dall’impresa costruttrice entro cinque anni dalla realizzazione dell’immobile o dall’intervento di ripristino.

In questi casi si pagano Iva al 10%, o al 22% per alloggi di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9), imposta di registro, catastale e ipotecaria tutte nella misura fissa di 200 euro. Se invece si acquista da un privato l’imposta di registro resta confermata al 9% (sempre con un minimo di mille euro) mentre le imposte ipotecaria e catastale, ciascuna sarà di 50 euro. Novità ulteriori: nel caso di acquisto da un privato la base imponibile per le imposte può essere determinata con il sistema del “prezzo-valore“, basato sul valore catastale e non sul prezzo.

Se l’operazione di compravendita è esente da Iva, l’imposta di registro proporzionale è fissata al 2% (anche qui, con un minimo di mille euro), l’imposta ipotecaria fissa è di 50 euro, e l’imposta catastale fissa va versata nella misura di 50 euro. Se invece si acquista da un’impresa con vendita assoggettata all’Iva: Iva 4%, imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro. Le agevolazioni prima casa si applicano anche alle pertinenze, mentre non riguardano immobili di lusso.

Per essere considerato prima casa, l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza. In caso contrario, bisogna trasferire la residenza entro 18 mesi. La legge di Stabilità 2016 prevede i benefici prima casa anche a coloro che possiedono già l’abitazione principale, a patto che la vendano entro un anno dal nuovo acquisto.

Se questo non avviene, si perde l’agevolazione e si paga una sanzione del 30%. Infine, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

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