Bonus casa si trasformano in sconti sul prezzo di compravendita. | Chicercacasa.it
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Bonus casa si trasformano in sconti sul prezzo di compravendita.

04 maggio 2017

Il bonus sulle ristrutturazioni si trasforma anche in uno sconto sul prezzo d’acquisto della nuova casa. La possibilità è più che reale, e il valore dello “sconto” può arrivare anche fino al 20% del prezzo dell’immobile che si vuole acquistare..

In sostanza, le detrazioni maturate con l’ecobonus rimborsato in dieci anni per ristrutturazioni edilizie (50% e spesa massima di 96mila euro) o per interventi di riqualificazioni energetica dell’abitazione (65% o più nel caso di grandi palazzi con tetto del rimborso variabile) e non ancora “incassate” possono infatti essere cedute al nuovo proprietario e quindi figurare come parte del prezzo che comunque viene recuperato.

La precisazione, nel dettaglio, arriva dall’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui redditi. Che precisa come «la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Un’ipotesi con i numeri reali dà meglio conto del vantaggio. Per esempio, un immobile venduto quest’anno al prezzo di 200mila euro, sul quale il proprietario ha sostenuto nel 2015 una ristrutturazione da 50mila euro.

I conti e i vantaggi

Il 50% detraibile è pari a 25mila euro spalmabili su dieci anni, vale a dice 2.500 euro ogni anno, nello specifico caso a partire dalla dichiarazione dei redditi 2016. Questo significa che il proprietario che vende ha utilizzato “solo” due rate (2016 e 2017) delle dieci previste. Le altre otto rate da incassare seguono la casa passando così all’acquirente. Al momento della compravendita resta quindi una somma di 20mila euro ancora da rimborsare: il 10% del prezzo della casa.

E qui si aprono due ipotesi: se il credito ancora da rimborsare è inferiore alla propria Irpef dovuta di quella trasferita a credito. Oppure, nel caso non convenisse fiscalmente, si apre la seconda prospettiva di uno sconto sul prezzo di acquisto pari all’agevolazione trasferita: in sostanza scalare 20mila euro dai 200mila del prezzo pattuito.

I limiti del meccanismo

Le detrazioni per lavori di ristrutturazione edilizia ed efficienza energetica degli immobili, nel caso in cui si venda casa, vengono automaticamente trasferite al nuovo proprietario e, gli eventuali sgravi Irpef spalmati in dieci e ancora non goduti, possono diventare un’agevolazione utilizzabile dal nuovo acquirente.

L’Agenzia delle Entrate su questo capitolo ha dato un ulteriore chiarimento, spiegando che questo meccanismo rispetti un unico requisito: la proprietà deve essere trasferita per intero.

Il meccanismo ha quindi un vantaggio per chi acquista, ma non è escluso che possa mettere in moto anche un meccanismo contrario da parte di chi vende. Il credito d’imposta, infatti, avendo o potendo avere un impatto sul prezzo di vendita della casa, non è così escluso che il proprietario, a fronte di una ristrutturazione effettuata, possa ritoccare in aumento il costo della casa.

È vero che l’acquirente può utilizzare la detrazione per la parte rimanente. È a questo punto che occorre verificare bene i conti sulla reale convenienza quando si presenta la dichiarazione dei redditi: se l’Irpef pagata è più bassa del valore delle detrazioni, non ci sarà convenienza.

E poi ci sono le eccezioni o i casi particolari. Per esempio, se la parte di detrazione non ancora utilizzata si trasferisce all’acquirente, questo vale anche in caso di cessione gratuita, di permuta e di donazione. E, sempre nel caso di compravendita, questa regola vale anche nel caso di lavori agevolati su parti comuni del condominio.

II beneficio dell’acquirente

Diverso il caso in cui viene venduta solo una quota dell’immobile: la detrazione passa all’acquirente solo nel caso in cui, per effetto del passaggio di proprietà, questi acquisisca il possesso dell’intera casa. Altrimenti il beneficio resta in capo al venditore ovvero a colui che ha sostenuto le spese.

Stesso discorso per la nuda proprietà: la detrazione è utilizzabile da chi ha l’usufrutto dell’immobile.

Ultimo caso: la legge prevede che possa esserci un diverso accordo fra le parti. Significa che, all’atto della compravendita, è possibile stabilire che la detrazioni resti in capo al venditore. In questo caso, va stipulato un apposito accordo scritto, in sede di rogito.

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