Comprare casa nel 2018 : il mercato risale.

09 Gennaio 2018

Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva.

La ragione di questo ciclo positivo è da ricercarsi nel basso livello dei tassi di interesse sui mutui, seguito all’introduzione della moneta unica che ha generato una maggiore propensione all’indebitamento e di conseguenza una crescente domanda di abitazione; a questo poi si deve aggiungere la volatilità che ha interessato i mercati finanziari.

Tutti questi elementi combinati hanno portato ad un incremento dei volumi di compravendita con un picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, anno in cui il mercato immobiliare inverte il trend. La fase discendente del ciclo immobiliare ha avuto inizio infatti nel secondo semestre del 2007, quando per la prima volta, i prezzi degli immobili hanno segnato una contrazione.

È l’inizio di un vero e proprio crollo che dal 2007 non si fermerà più nei successivi 8 anni: il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la più importante stretta in questi anni, complici la crisi del mercato dei mutui sub-prime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse.

Una stretta creditizia, che coinvolge categorie di potenziali acquirenti che non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. È il primo calo importante.

Ma è il 2012 l’“hannus orribilis” per il mercato immobiliare italiano: si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) ed i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito.

A questo si aggiunge la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare. L’anno dopo si raggiunge il picco minimo di transazioni con 403.124, si ritorna ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie, i mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il quantitative easing.

Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. E un aumento della domanda immobiliare. Dal 2015 la domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase. I volumi di compravendite fanno un balzo in avanti nel 2016 e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

Il 2017 è l’anno in cui il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare.

La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 giorni). Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Sul mercato immobiliare ci aspettiamo una crescita delle compravendite (tra 550mila e 570mila) e prezzi stabili per la fine dell’anno in corso. I valori immobiliari sono in ripresa nel 2018.

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