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Bonus Irpef si trasforma sconto sul prezzo di casa.

09 ottobre 2017

Il dato è sorprendente per la mole di lavoro che sta macinando: anche nel 2017 gli incentivi fiscali, i bonus in termini di detrazioni Irpef per lavori di ristrutturazione edilizie, porteranno investimenti al settore per almeno 30 miliardi. Un trend, di uguale importo, che conferma l’andamento almeno degli ultimi cinque anni. Solo l’anno scorso sono stati quasi 8 milioni e mezzo fra singoli proprietari e famiglie che hanno usufruito di questo sconto fiscale legato al recupero edilizio.

Il dato, al di là del pur rilevante significato di rilancio economico, ha anche un ulteriore risvolto di mercato ed è riferito al momento in cui si acquista un’abitazione o un immobile ristrutturato, cioè con proprietari che vendono la casa una volta sottoposta a lavori di recupero e con in corso il credito d’imposta Irpef.

Si tratta di un aspetto che viene affrontato dagli operatori immobiliari e dagli stessi proprietari in modo a volte poco trasparente, spesso senza dirlo. La regola, invece, vorrebbe infatti che l’ammontare del credito d’imposta ancora non incassato dal primo proprietario diventi parte del prezzo finale dell’immobile, il valore cioè con cui viene messo sul mercato immobiliare.

Il nuovo prezzo

In sostanza, il credito d’imposta Irpef, legato al bonus per le ristrutturazioni edilizie del 50 e del 65%, arriva a determinare un cambiamento del prezzo della casa. Non è una interpretazione, ma una regola che l’Agenzia delle Entrate ha esplicitato formalmente facendo riferimento a una norma base del meccanismo del bonus fiscale (l’articolo 16-bis del Tuir, norma-base della detrazione del 36%, maggiorata al 50% fino a fine 2017): in caso di vendita dell’unità immobiliare, precisa la norma, «la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare».

In sostanza il bonus, interpretando un po’ a maglie larghe la norma, si trasforma in una sorta di piccolo sconto per l’acquirente mettendo invece il venditore in una posizione di maggiore debolezza proprio perché è tenuto a dichiarare la presenza di un rimborso fiscale che la legge fa diventare di competenza del compratore. È qui infatti che chi compra potrebbe giocare nelle fasi di trattativa la carta di una riduzione di prezzo.

In ballo non ci sono comunque cifre irrisorie, e per questo il tema non è assolutamente da sottovalutare. Ovviamente maggiori, in termini di importi sostenuti, sono stati i lavori apportati all’abitazione, e maggiore può diventare lo “sconto” da reclamare sul prezzo della casa. Un appartamento di 90 metri quadrati con un prezzo di mercato di 3mila euro al metro quadrato, avrebbe un valore totale di vendita di 270mila euro.

Un esempio di calcolo

Se quello stesso appartamento ha subito lavori di ristrutturazione per un valore complessivo di 50mila euro, la detrazione totale del 50% che il Fisco riconosce come credito d’imposta è quindi di 25mila euro. La detrazione, il 50% dei 50mila euro investiti per ristrutturare, va divisa in dieci rate annuali e uguali a partire dalla dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo il termine dei lavori.

Supponendo così, per ipotesi, di aver già sfruttato un rimborso fiscale di cinque rate, gli altri cinque rimborsi che ancora restano, per una detrazione totale di 12.500 euro, identificano esattamente l’importo su cui trattare: come si può vedere non è un importo irrilevante, vale almeno il 4,6% del prezzo di mercato. Secondo le ultime rilevazioni lo sconto medio praticato può variare fra l’8 e il 12% (in base alla città e per ciascuna di queste in funzione della zona o quartiere): il bonus quindi arriva a pesare ulteriormente in maniera decisamente significativa.

Precisazione ulteriore: a differenza dei lavori in condominio nel caso di incapienza del proprietario, il credito può essere ceduto a imprese o istituti finanziari, nel caso della compravendita con Bonus ancora in corso, l’acquirente deve essere necessariamente “capiente”, cioè titolare di un reddito Irpef annuale superiore all’importo del bonus fiscale maturato come credito d’imposta.

Le altre ipotesi di cessione

Le detrazioni fiscali che si possono trasferire riguardano gli interventi edilizi di semplice ristrutturazione e che prevedono l’agevolazione del 50%: si tratta di lavori relativi a singole unità abitative: dalla manutenzione straordinaria, (come lo spostamento interno di una parete), fino alle opere per installare sistemi legati alla sicurezza dell’abitazione (come l’installazione di inferriate), la costruzione di box auto pertinenziali oppure a interventi per la bonifica dell’amianto.

Un’ultima annotazione, che l’Agenzia delle Entrate ha specificato come interpretazione estesa della norma di partenza: questo meccanismo trova la sua legittimazione nella legge che introduce il beneficio della detrazione fiscale del 36-50%.

Questo significa che tutte queste regole si applicano anche alla detrazione per lavori e interventi edilizi di riqualificazione energetica del 55%, ora al 65%, aumentabile fino al 75% per lavori ad alta efficienza o di messa in sicurezza da eventi come il terremoto. Le interpretazioni del Fisco, invece, escluderebbero la possibilità di cessione del bonus del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici abbinato ai lavori.

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