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Comprare casa con il mutuo: ora al 100%

19 giugno 2017

La buona notizia è che coloro che hanno acquistato casa nel 2016 hanno risparmiato 175 euro a testa in media grazie all’eliminazione della Tasi sulla prima casa e in genere alla riduzione del prelievo fiscale sul mattone. Le tasse sugli immobili, emerge dal nuovo Rapporto “Immobili in Italia” del ministero delle Finanze, dal 2016 si sono ridotte di 4,4 miliardi, di cui 3,6 riferibili all’eliminazione della Tasi sulle prime case non di lusso. Il 48% del prelievo totale 2016 sugli immobili deriva dall’Imu e solo il 3% dalla Tasi.

E in questa ottica, il Fisco sembra aver proprio dato una sostanziosa mano al mattone, allentando la sua stretta sulla casa, a cominciare dall’abitazione principale. Così, ed entrando più nel dettaglio, emerge che la composizione delle altre entrate da tassazione sulla casa risulta piuttosto variegata, a partire dal gettito di imposte di natura reddituale è al 21% del totale ed è in gran parte attribuibile all’Irpef (14% del totale) e alla cedolare secca sulle locazioni abitative (5%). Completano il quadro il peso dell’Iva sulle compravendite di immobili al 13%, e imposta di registro e bollo al 7%.

Buoni effetti fiscali

Se da un lato, quindi, gli effetti della fiscalità immobiliare sul mercato del mattone, in termini di abbassamento delle tasse sulla prima casa, ha avuto e continua ad avere un ruolo importante nell’ottica di stimolare la ripresa del mercato e dell’acquisto della prima casa, dall’altra ora ci si accorge che il è ancora mercato finanziario a presentare qualche piccolo ostacolo.

E’ il caso dei mutui al 100%, prestiti ipotecari che possano arrivare a coprire l’intero fabbisogno da finanziaria per l’acquisto della casa. Oggi, in realtà, questi mutui sono disponibili sul mercato. Ma si tratta di un prodotto che negli ultimi anni è progressivamente scomparso. E’ tornato nuovamente fra le offerte – favorito dal basso costo del denaro – incontrando l’interesse di famiglie e piccoli investitori.

Il motivo di questo favore è presto trovato: un mutuo di questo tipo, che copre al 100% l’intero valore dell’immobile, si ottiene una percentuale ben superiore rispetto alle soluzioni tradizionali che, normalmente, si attestano sull’80% del valore stimato dell’abitazione. Va detto, però, ed è qui in parte il limite di questo prodotto, che sono ancora poche le banche e gli istituti finanziari che prevedono e concedono questo prodotto. E quando lo fanno è con molta cautela. Anche qui, è facile intuire quanto è successo per mutui senza copertura con tutte le conseguenze durante e post bolla finanziaria.

Vecchie regole inapplicate

In realtà i mutui al 100% esistono anche Italia (sono stati introdotti nell’ottobre 2014): per ottenerli tuttavia occorrono garanzie aggiuntive sotto forma di polizza fidejussoria o garante, oltre, tendenzialmente, a una capacità di reddito dimostrabile. La regola è imposta dalla legge: prevede che il finanziamento erogato per l’acquisto di una prima casa non superi l’80% del valore del bene posto a garanzia. Se si vuole elevare questa percentuale occorre fornire garanzie aggiuntive, normalmente appunto sotto forma di polizza fidejussoria. Vale a dire che ci deve essere un garante, che con la propria firma rafforzi la “solvibilità” del debitore.

Ma è su questo fronte che comunque il mutuo al 100% presenta alcuni ostacoli: se la prospettiva può effettivamente interessare, in particolare agli under 35, va detto che è sempre preferibile verificare le soluzioni più tradizionali, perché i tassi applicati sono decisamente più bassi a fronte di una minore remunerazione del rischio. Inoltre, in particolare per i giovani è stata riconfermata la possibilità di accedere al Fondo di garanzia prima casa. In ogni caso più alto l’importo richiesto, meno vantaggioso il tasso d’interesse applicato. Per questo è sempre meglio orientarsi su un loan-to-value pari o inferiore al 50%, proprio per beneficiare di spread più vantaggiosi.

La scelta del prestito

Così, se abbiamo ipotizzato a fine maggio di richiedere un mutuo per un giovane di 34 anni e che vuole acquistare un immobile del valore di 190.000 euro, anticipandone il 20% e rimborsando l’importo erogato in 25 anni. Così tra le soluzioni più convenienti a tasso fisso emerse dal calcolo attraverso il portale mutuionline.it, emerge Mutuo Giovani di IntesaSanPaolo, con una rata mensile di 162,92 euro e Taeg 2,51%. I tassi sono in promozione ed è possibile beneficiare di 10 anni di rate leggere.

Un altro prodotto mirato per le esigenze dei giovani, sempre a tasso fisso è il mutuo di Iw Bank, con rata mensile di 164,79 euro e Taeg 2,20%. Non sono previste spese di perizia e gestione, mentre le spese di istruttoria ammontano a 600 euro per mutui fino al 70%, 950 euro per mutui oltre il 70%. Volendosi invece orientare sul tasso variabile, fermi gli altri parametri, troviamo con Intesa SanPaolo una rata mensile di 140,29 euro e Taeg 1,19%. Con Iw Bank la rata mensile è di 142,35 euro e il Taeg 1,04%.

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